10 mögliche Forderungen des Vermieters - Welche davon sind zulässig?

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Der Vermieter steht nicht grundsätzlich im Recht – viele seiner Forderungen, die er an Sie stellt, können durchaus unzulässig sein. Damit Sie zu Ihrem eigenen Schutz gewappnet sind, hier eine Klarstellung der Rechtslage.

 

 

1. “Ich will eine Staffelmiete!”

 

Im Falle einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese aber nur verlangen, wenn er die Regelung bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Damit diese auch wirksam ist, müssen einige Vorschriften beachtet werden.

 

Nach § 557a BGB muss die Miete immer zumindest ein Jahr lang unverändert bleiben. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Höhe der Miete oder dessen Erhöhungsbetrag für jede geplante Erhöhung konkret darzulegen. Aufgrund von Formfehlern ist die Vereinbarung über eine Staffelmiete häufig unwirksam. Die Unwirksamkeit führt dazu, dass der anfängliche Mietpreis nicht weiter erhöht wird.

 

 

2. “Ich verlange von Ihnen Kaution und Bürgschaft!”

 

Grundsätzlich sind sowohl Kaution, als auch Bürgschaft zulässig. Der Vermieter darf bei Einverständnis des Mieters aber nur die Mietsicherheit verlangen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Dabei darf nach § 551 Abs. 1 BGB der Betrag für die Mietsicherheit nicht mehr als das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen übersteigen.

 

Vereinbarungen, welche die gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze übersteigen, sind unwirksam.
Der Mieter hat hier die Möglichkeit, die Vereinbarung zu unterzeichnen und daraufhin die Leistung der Mietsicherheit zu verweigern oder die bereits geleistete Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis zurückzuverlangen.

 

 

3. “Einen der Wohnungsschlüssel behalte ich!”

 

Nein, das ist nicht zulässig. Sämtliche existierende Schlüssel zur Wohnung müssen dem Mieter übergeben werden. Es steht ihm ebenfalls nicht zu, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, beispielsweise bei längerer Abwesenheit des Mieters aufgrund einer Reise.

 

Der Mieter muss im Gegenzug aber dafür sorgen, dass bei begründeten Notfällen sich Dritte Zutritt zur Wohnung verschaffen können. Um auf einen solchen Fall vorbereitet zu sein, sollten Sie dazu einen Schlüssel für die eigene Wohnung einem Nachbarn oder Bekannten überreichen. Informieren Sie den Vermieter hierüber und leiten Sie ihm die Kontaktdaten Ihrer Vertrauensperson weiter.

 

 

4. “Ich darf die Mietwohnung jederzeit besichtigen!”

 

Der Vermieter hat kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Das Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters ist nur in absoluten Notfällen, wie etwa bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen, zulässig. In allen anderen Fällen benötigt der Vermieter die Erlaubnis des Mieters.
Eine unberechtigte Zutrittsforderung darf der Mieter ablehnen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass bei Verweigerung des Zutritts zu Unrecht, Ihnen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses drohen kann.

 

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter jederzeit eine Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam. Der Vermieter darf lediglich dann den Zutritt fordern, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund vorweisen kann. Den Termin sollte er innerhalb des Zeitraums von 10 bis 14 Tage im Voraus mit dem Mieter vereinbaren.

 

 

5. “Sie dürfen keine Haustiere halten!”

 

Hierbei kommt es darauf an, welche Regeln im Mietvertrag festgelegt wurden. Ein pauschales Verbot aller Arten von Haustieren ist jedoch unwirksam. Kleintiere, die weder eine Gefahr, noch eine Belästigung für die anderen Mieter darstellen, darf der Mieter in angemessener Zahl auch ohne Zustimmung des Vermieters halten, wie etwa Zierfische und Hamster.

 

Ratten, Kanarienvögel, Katzen und Hunde sind da etwas problematischer. Hier muss zunächst die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung anschließend die Rechtslage geprüft werden. Unfraglich bedarf die Haltung von wilden oder gar gefährlichen Tiere in jedem Fall einer Erlaubnis.

 

 

6. “Ich verbiete Ihnen das Aufhängen von Wäsche in der Wohnung!”

 

Die Rechtslage ist hier unklar. Solange daraus keine Gefahren für die Mietwohnung und dessen Bewohner resultieren, wie etwa Schimmelpilzbildung oder Feuchtigkeitsschäden, darf der Vermieter dies nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag ist in der Regel unwirksam.
Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglichkeiten zur Trocknung der Wäsche bereitstellt.

 

Als Mieter sollten Sie allerdings immer zu Alternativen bereit sein, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungsmaßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilzbildung besteht. Dies könnte Sie gesundheitlich beeinträchtigen.

 

 

7. “Ich kann Ihnen jederzeit den Strom abstellen!”

 

Eine Stromsperre ist im laufenden Mietverhältnis nicht zulässig. Der Vermieter hat die Mietsache zur Verfügung zu stellen und sie im vertraglich geschuldeten Zustand zu halten. Dabei sind die notwendigen Versorgungsleistungen, also Strom, Wasser und Heizung, bereitzustellen und nicht zu unterbrechen – selbst wenn der Mieter Miete oder Nebenkosten nicht oder nicht vollständig zahlen sollte.

 

Auch der Umstand eines bereits beendeten Mietverhältnis ändert nichts an diesem Grundsatz. Von bestimmten Ausnahmefällen abgesehen, darf der Vermieter nicht einfach die Versorgung abstellen und so den Mieter aus der Wohnung drängen.

 

 

8. “Ich kann Sie jederzeit rauswerfen!”

 

Mieter genießen Schutz durch das Gesetz. Um einem Mieter wirksam zu kündigen, wird ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorausgesetzt. Häufige Kündigungsgründe stellen Mietrückstand sowie andere schweren Vertragsverstößen des Mieters dar. Der Vermieter hat auch das Recht, Ihnen wegen Eigenbedarf zu kündigen.

 

Wer eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen – ganz gleich, ob diese wirksam ist oder nicht. Denn der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so rauswerfen. Dazu ist er erst berechtigt, wenn er einen Räumungstitel vorweisen kann, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält.
Eine eigenmächtige Inbesitznahme durch den Vermieter ist eine Straftat und stellt einen Hausfriedensbruch nach § 123 StGB dar. Der Mieter muss dies nicht dulden und kann Sie anzeigen.

 

 

9. “Sie müssen die Wohnung renovieren!”

 

Das ist grundsätzlich nur dann erlaubt, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Aufgrund der sehr strengen Vorgaben des Bundesgerichtshofs sind derartige Regelungen, aus denen eine Verpflichtung für den Mieter resultiert, lediglich im Ausnahmefall möglich.

 

Bei Vereinbarungen, in denen feste Intervalle für die Vornahme von Schönheitsreparaturen oder konkrete Ausführungsbestimmungen festgelegt wurden, muss der Mieter nicht renovieren. Das muss er auch dann nicht, wenn die Wohnung ursprünglich vom Vermieter ohne jegliche Renovierungsmaßnahmen übergeben wurde oder der Mieter keine angemessene Gegenleistung für Schönheitsreparaturen erhalten hat.
Im Falle der starken Beschädigung der Wohnung durch den Mieter kann dennoch eine Renovierung geschuldet sein.

 

 

10. “Ich behalte die Kaution!”

 

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution lediglich dann einbehalten, wenn diese wirksam vereinbart wurde. Bei Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter zunächst Kaution und Zinsen nach Ablauf eines angemessenen Prüfungszeitraums abrechnen.
Wie lang der ihm zur Verfügung stehende Prüfungszeitraum sein darf, ist umstritten. In der Regel gilt ein Monat nach Rückgabe der Mietsache als ausreichend. Die Pflicht zur Abrechnung bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter die gesamte Kaution damit unverzüglich zurückzahlen muss.

 

Der Vermieter darf die Kaution mit eigenen Forderungen, wie etwa Mietrückständen oder Schadenersatz, aufrechnen und eine angemessene Geldsumme für künftig noch zu erwartende Forderungen einbehalten. Die Höhe der Einbehalte muss dabei realistisch und zulässig sein.

 

 

 

Wenden Sie sich bei weiteren Fragen an die Kanzlei Mingers & Kreuzer! Wir beraten Sie gerne. Erreichen können Sie uns unter der Telefonnummer 02461/ 8081 oder dem Kontaktformular. Weitere Rechtswege finden Sie in unserem Blog oder YouTube-Channel. Im folgenden aktuellen Video thematisiert Rechtsanwalt Markus Mingers ein neues Urteil des BGB zu Pflichten im Mietverhältnis.

 

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